“공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법” 에 의한 토지수용


1. 토지수용 개념

토지수용이란 협의 매수가 불가능 할 때 공공사업 용지를 강제로 취득 할   수 있는 제도




2. 토지수용 재결의 필요성

자신의 토지가 너무도 비현실적인 가격에 매수되는 것에 항의 하여 제출하는 신청이 토지수용재결 이의신
청입니다. 토지수용 재결절차를 통해 적정한 가격을 다시 한 번 심판 받을 수 있습니다.   하지만 이러한
토지수용 재결신청은 토지 소유주가 직접 할 수는 없고, 시행사(건설회사)에서만 할 수 있습니다. 따라서
토지 소유주는 당사자에게 재결을 하라는 요구(청구)를 하게 됩니다. 시행사(건설회사)는 2월(60일) 이내
에 재결을 신청해야 하고 만약,  지연해서 토지수용위원회에 신청하면 연 25%에 해당하는 이자를 물게 됩
니다. 



3. 토지수용의 문제점

기간이 너무 오래 걸림.(행정소송 전까지 보통 약 15개월 정도소요) 행정소송까지 생각한다면 최소 2~3년
이상은 생각해야 함.




4. 토지수용 재결의 절차(감정평가를 총 4번함)

가. 보상협의(쌍방합의) : 감정평가→협의 성립(보상금 지급 및 소유권이전)→협의 미 성립→지방 및 중
    앙 토지수용위원회에 수용 재결신청

나. 수용재결(시행사(건설회사)) : 재결신청청구(사업시행자)→열람공고(수용 대상 토지 관할시,군)→의
    견서 제출(토지소유자)→잔여지 수용청구→보상평가(2인의 감정평가사평가)→수용재결(지방 및 중앙
    토지수용위원회)→ 재결서 송부→협의 성립(보상금 지급 및 소유권 이전)→수용재결불복→ 건교부산
    하 중앙토지수용위원회에 이의재결신청

다. 이의재결(중앙토지수용위원회) : 공탁(소유권이전)→이의신청→보상평가(2인의 감정평가사평가)→재
    결서 송부→협의 성립(보상금 지급 및 소유권 이전)→이의재결불복→행정소송

라. 행정소송(3심제) : 행정법원(또는 관할지방법원 본원 합의부)1심제→항고심(고등법원)→상고심(대법
    원)



5. 토지수용 단계별 내용

가. 사업인정

① 사업인정은 토지 등을 수용할 수 있는 권원을 부려하는 행정처분이며, 토지보상법 제20조에 따라 건설
   교통부장관의 사업인정을 받아야 하며, 도시 및 주거환경정비법 제38조 및 제40조에서 주택재개발사업
   과 도시환경정비사업 등의 경우는 사업시행인가를 토지보상법의 사업인정으로 보고 있다.(조합이 시행
   하는 주택재건축사업은 토지수용권이 없음)

② 사업인정을 받으면 수용대상 목적물의 범위가 확정된다.


나. 토지 및 물건조서의 작성

① 보상대상 토지와 물건의 조서(명세)를 작성하여 사업시행자와 소유자가 서명날인 한다.
   (소유자가 서명 날인을 거부하거나 주소 등을 알지 못하는 경우는 제외)

② 조서에는 보상대상 토지 등의 면적, 이용 상황, 소유자 등을 기재. 



다. 보상 계획 공고

① 보상대상 토지 및 물건의 조서와 보상 시기·절차·방법 등을 일간신문에 공고하고, 소유자등에게 통
   지한다.

② 공고내용은 14일 이상 일반인에 열람한다.

③ 조서 내용에 이의가 있으면 서면으로 이의를 제기 할 수 있다.



라. 감정평가

① 보상액은 감정평가기관의 감정평가액을 산술평균하여 정한다.

② 감정평가기관은 3개 평가기관(사업 시행자가 지정하는 2개 평가기관 과 토지소유자가 추천하는 1개 
   평가기관)으로 하되, 토지 수용자의 추천이 없으면 2개 평가기관으로 한다.

③ 토지수용자가 감정평가기관을 추천하고자 하는 경우에는 위“3항”의 보상계획공고 열람기간 만료일
   로부터 30일 이내에 토지면적은 1/2 이상과 토지소유자 총수의 과반수 동의를 얻어 감정평가 기관을
   지정하여 사업시행자에게 추천할 수 있다.

④ 감정평가액 산정은 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률”과 “토지보상법”등의 규정에 따라
   평가한다.

⑤ 각 평가기관의 평가액이 30%이상 차이가 나면 재평가를 한다. 


마. 소유자 등과의 협의

① 협의는 사업시행자가 감정평가액을 소유자 등에게 제시하고 보상대상 토지와 물건의 취득(매매)을 
   는 절차이다.

② 사업시행자는 보상금액 등을 토지소유자 등에게 통지하고 30일 이상 성실하게 협의하여야 한다. 



바. 수용재결 신청

① 소유자가 협의에 응하지 아니하거나 협의를 할 수 없는 경우에는 사업시행자가 수용재결을 신청한다.

② 수용재결 신청은 사업시행자가 사업인정고시일로부터 1년 이내에 할 수 있으나 소유자가 사업시행자에
   게청을 청구할 경우 사업시행자는 60일 이내에 재결신청을 하여야 한다. 


사. 감정평가

① 토지수용위원회에서 협의 평가에 참여한 평가기관을 제외한 2개 평가기관을 지정하여 다시 평가한 
   감정평가액을 평균하여 적용한다. 

② 감정평가액 산정을 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률”과 “토지보상법”등의 규정에 따라
   평가한다. 

③ 2개 평가기관의 평가액이 30%이상 차이가 나면 재평가를 한다.


아. 수용재결

① 토지수용의 종국적인 절차로서 사업시행자에게 보상금의 지급 또는 공탁을 조건으로 수용의 효과를
   완성시키는 형성적 행정처분이다.

② 재결은 준사법적, 합의제 독립기관인 토지수용위원회에서 관장한다. 

③ 재결은 신청서 등을 공고, 14일 이상 열람하도록 하고, 소유자 및 관계인에게 통지하며, 소유자 등
   은 서면으로 의견을 제출할 수 있다. 

④ 토지 수용위원회의 심의는 서면에 의거 비공개로 하며, 불고불리의 원칙이 적용된다. 

⑤ 재결이 완료되면 소유자와 사업시행자 등에게 재결서를 송달한다. 


자. 이의신청

① 수용재결에 불복하는 경우에는 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다. 

② 이의신청 기간은 재결서를 송달 받은 날로부터 30일 이내이다.


차. 감정평가

① 중앙토지수용위원회에서 협의 및 수용재결 평가에 참여한 기관을 제외한 다른 2개 평가기관을 지정
   하여 다시 평가한 감정평가액을 평균하여 적용한다. 
② 감정평가액 산정은 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률”과 “토지보상법”등의 규정에 따라
   평가한다. 

③ 2개 평가기관의 평가액이 30%이상 차이가 나면 재평가를 한다. 


카. 이의재결

① 수용재결 또는 이의재결에 불복하는 경우에는 행정소송을 제기 할 수 있다. 

② 소송제기 기간은 수용재결서를 송달 받은 날로부터 60일 이내, 이의 재결서를 송달 받은 날로부터
   30일 이내이다. 

③ 행정소송에서의 보상액은 법원이 지정하는 감정인의 감정평가액을 참작 재판부에서 결정한다.